부동산을 매매할 때 발생하는 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금이 양도소득세다. 즉, 부동산을 사고팔아 이익을 얻으면 그 차익에 대해 세금을 내야 한다. 하지만 일정 기간 이상 보유한 부동산에 대해서는 장기보유특별공제라는 세금 감면 혜택이 적용될 수 있다. 이를 잘 활용하면 양도소득세 부담을 크게 줄일 수 있다.
이번 글에서는 장기보유특별공제의 개념과 적용 요건, 그리고 절세 전략까지 자세히 살펴보겠다.
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제(이하 장특공제)는 부동산을 오랫동안 보유한 경우, 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지기 때문에 장기 보유할수록 세금 부담을 줄일 수 있다.
✅ 적용 대상
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택
- 기타 토지 및 건물
✅ 공제율 (2024년 기준)
- 1세대 1주택 (비과세 요건 충족 시)
- 3년 이상 보유 시: 24%
- 10년 이상: 최대 80% 공제
- 일반 부동산 (주택 외 기타 토지·건물 등)
- 3년 이상 보유 시: 6%
- 10년 이상: 최대 30% 공제
장기보유특별공제 적용 요건
장특공제를 받기 위해서는 단순히 부동산을 오래 보유하는 것만으로는 부족하며, 몇 가지 필수 요건을 충족해야 한다.
1. 1세대 1주택 요건 충족
- 해당 주택을 2년 이상 보유해야 한다.
- 9억 원 이하의 주택은 양도세 비과세, 9억 원 초과분에 대해서만 공제 적용 가능.
- 2주택 이상일 경우, 공제 혜택을 받을 수 없다.
2. 거주 기간이 중요한 경우 (고가주택)
- 9억 원 초과 주택은 보유 기간뿐만 아니라 거주 기간도 충족해야 최대 공제율 적용 가능.
- 거주 기간이 2년 미만이면 공제율이 감소.
3. 일시적 2주택 예외 규정
- 기존 주택을 3년 내에 처분하면 1세대 1주택 요건 유지 가능
- 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 내 처분 필요
장기보유특별공제를 활용한 절세 전략
1. 거주 요건을 충족해 공제율 극대화
9억 원 초과 주택을 보유한 경우, 단순히 오래 보유하는 것만으로는 최대 80% 공제 불가능하다. 거주 요건을 충족하면 10년 이상 보유 시 80% 공제 가능하다.
2. 10년 이상 보유 후 매도하기
부동산을 매도할 때 10년을 채운 이후에 파는 것이 유리하다. 9년 보유 후 매도하면 72% 공제, 10년을 채우면 80% 공제 가능하다. 따라서 매도 시점을 조정하는 것이 중요하다.
3. 양도차익이 큰 경우 배우자에게 증여 후 매도
부동산 가격이 크게 상승하여 양도차익이 클 경우, 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 매도하는 방법이 있다. 단, 5년 이내 재양도하면 양도세 부과되므로 주의해야 한다.
4. 1세대 1주택 요건 유지하며 절세하기
여러 주택을 보유한 경우, 가장 공제율이 높은 주택을 1주택으로 유지한 후 매도하는 것이 유리하다. 조정대상지역에서 다주택자인 경우 장기보유특별공제 불가능하므로, 매도 계획을 미리 세워야 한다.
5. 증여 후 합산 과세 피하는 방법
부모가 자녀에게 증여한 후 바로 매도할 경우, 증여세와 양도세가 동시에 부과될 위험이 있다. 이를 피하기 위해 증여 후 5년 이상 보유한 후 매도하면 증여세 부담을 줄일 수 있다.
절세 전략 실전 예시
사례 1: 10년 보유한 1세대 1주택자의 절세 효과
- 매입가: 5억 원
- 매도가: 15억 원
- 양도차익: 10억 원
- 장기보유특별공제 (80% 적용 시)
- 공제 금액: 8억 원 (양도차익 10억 원 × 80%)
- 과세 대상 금액: 2억 원
- 결과적으로, 양도세 부담이 크게 줄어든다.
사례 2: 거주 요건을 충족하지 않은 경우
동일한 조건이지만, 거주 요건 미충족 시 공제율이 줄어들어 세금 부담이 증가한다. 따라서 거주 요건을 고려해 전략적으로 거주한 후 매도하는 것이 유리하다.
결론
부동산 양도소득세 절세를 위해서는 장기보유특별공제를 적극 활용하는 것이 중요하다. 특히 1세대 1주택 요건을 유지하고, 10년 이상 보유하면서 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 공제 가능하다.
매도 시점을 조정하거나, 배우자·자녀에게 증여 후 장기 보유하는 전략을 활용하면 양도세 부담을 최소화할 수 있다. 세법 개정에 따라 절세 요건이 변화할 수 있으므로, 항상 최신 세법을 확인하고 전문가 상담을 받는 것이 바람직하다.